Selecteer een pagina

Het kopen van een huis is voor velen een leuke en spannende aanschaf waar jaren voor gespaard wordt. Die positieve spanning kan omslaan naar een hoop stress wanneer er na de aankoop onverwachts verborgen gebreken worden vastgesteld die uw huis veel minder waard maken, zoals asbest of constructiefouten. Met een beroep op dwaling kunt u de koop ongedaan maken. Maar wat is dwaling precies en aan welke criteria moet worden voldaan om een dergelijk beroep te laten slagen?

Er is sprake van dwaling als een koop bij een onjuiste voorstelling van zaken is gesloten. Als u op de hoogte was geweest van het gebrek dan had u het huis niet voor dat bedrag gekocht. Deze onjuiste voorstelling kan ontstaan in drie situaties: wanneer de verkoper een onjuiste mededeling doet, wanneer de verkoper de koper niet inlicht maar dit wel had behoren te doen of als zowel de koper als de verkoper niet op de hoogte waren van het gebrek. Het moet wel kenbaar zijn voor de verkoper dat het gebrek voor u van belang was. Dit betekent dat het gebrek zo bezwaarlijk moet zijn dat de verkoper begreep of had moeten begrijpen dat het gebrek van doorslaggevende betekenis was. Als het beroep op dwaling slaagt, dan wordt de koopovereenkomst vernietigd. Dit betekent dat de koper het aankoopbedrag terugkrijgt en het huis teruggeeft.

Hieruit volgt dat het slagen of het falen van een beroep op dwaling vooral afhangt van de verhouding tussen de mededelings- en de onderzoeksplicht. Oftewel had de verkoper het gebrek prijs moeten geven of had de verkoper meer onderzoek moeten verrichten om het gebrek aan het licht te brengen. Welke van de partijen aan het kortste eind trekt hangt af van veel factoren die per situatie moeten worden afgewogen.

Mededelingsplicht van de verkoper
De verkoper is verplicht om voor het sluiten van de koopovereenkomst de koper in te lichten over de gebreken van het huis die bij hem bekend zijn. Dit strekt zich niet uit tot elke kleine onvolkomenheid, maar zeker is dat gebreken die een normaal gebruik van de woning bemoeilijken moeten worden medegedeeld. Immers, de verkoper moet er redelijkerwijs vanuit gaan dat een woonhuis gekocht wordt om normaal in te wonen. De verkoper zal zijn mededelingsplicht tevens schenden als hij een verkeerde of misleidende opmerking heeft gemaakt aan de koper of als de koper hem heeft gemeld dat hij geen huis wil met dat specifieke gebrek.

Onderzoeksplicht van de koper
De koper van een huis moet binnen redelijke grenzen maatregelen nemen om ervoor te zorgen dat hij geen huis koopt met verborgen gebreken. Dit wil zeggen dat de koper onderzoek moet verrichten naar de bouwkundige en juridische staat van de woning. Veel kopers doen dit door middel van een bouwkundig onderzoek. Hoewel het laten doen van een bouwkundig onderzoek de koper een sterke positie geeft, heeft de koper zijn onderzoeksplicht niet per sé geschonden als hij dit nagelaten heeft. Sommige kopers vervullen de onderzoeksplicht door kritische vragen te stellen aan de verkoper. Als de koper kritische vragen gesteld heeft over het onderdeel van het huis wat later gebrekkig blijkt te zijn, dan heeft het beroep op dwaling vaak toch een grote kans van slagen.

Omtrent verborgen gebreken en dwaling zijn heel veel ingewikkelde juridische regels van belang. Een verkeerde aanpak kan betekenen dat u onnodig vastzit aan uw koopcontract. Het is daarom verstandig om bij een gebrek aan de woning direct middels een advocaat een brief op te stellen.